افزایش قیمت مسکن و تغییر فاز از بحران اقتصادی به اجتماعی و امنیتی/ رانده شدن مستاجران به حاشیه کلان شهرها؛ صدای پای بحران اجتماعی را بشنوید!
اقتصاد۲۴- در یک دهه اخیر، بازار مسکن و اجاره در ایران با بحرانی بی‌سابقه مواجه شده است؛ بحرانی که نه‌تنها معیشت میلیون‌ها خانواده مستأجر را به چالش کشیده، بلکه به تهدیدی جدی برای انسجام اجتماعی و عدالت شهری بدل شده است.
چنان چه بر اساس تازه‌ترین گزارش مرکز آمار ایران، نرخ تورم اجاره‌بها در سال ۱۴۰۳ به ۴۰.۳ درصد رسید که رقم بالایی محسوب می‌شود. این افزایش بی‌سابقه، فشار اقتصادی بر خانوار‌های مستأجر را به حد بی‌سابقه‌ای رسانده است.
کما اینکه با افزایش اجاره‌بها، بسیاری از خانواده‌ها به حاشیه شهرها یا خانه‌های کوچک‌تر کوچ کرده‌اند. این وضعیت به‌ویژه برای کارمندان و کارگران با درآمد ثابت بحران‌ساز شده است، زیرا افزایش حقوق آنها با رشد قیمت مسکن هم‌خوانی ندارد.
آمار و وضعیت فعلی مسکن
بر اساس داده‌های مرکز آمار ایران، میانگین رشد اجاره‌بهای مسکن در کل کشور طی سال‌های اخیر، سالانه بین ۳۰ تا ۵۰ درصد بوده است. در کلان‌شهر تهران، این عدد حتی در برخی مناطق به بیش از ۷۰ درصد نیز رسیده است. در مقابل، افزایش دستمزد‌ها و درآمد خانوار‌ها بسیار کندتر بوده و در بسیاری موارد حتی پاسخگوی تورم عمومی هم نبوده است.
به گزارش اقتصاد ۲۴، در حال حاضر و طبق آمار‌های رسمی و پژوهش‌های میدانی حدود ۴۰ تا ۵۰ درصد از ساکنان تهران و کلان‌شهر‌ها مستأجر هستند.
هم چنین در برخی مناطق شهری، بیش از ۷۰ درصد درآمد ماهانه خانوار‌ها صرف اجاره‌بها می‌شود.
اکنون نیز حاشیه‌نشینی در اطراف شهر‌های بزرگ مانند تهران، مشهد، اصفهان، شیراز و تبریز به‌صورت چشمگیری افزایش یافته است. چنان چه اضطراب و نگرانی اجاره‌نشین‌ها در زمان تعیین نرخ اجاره‌بها، به یکی از دغدغه‌های اصلی زندگی شهری به‌ویژه در کلانشهر‌هایی مثل تهران، مشهد، شیراز و اصفهان تبدیل شده است. این نگرانی نیز به طور معمول همواره از ابتدای فصل بهار آغاز می‌شود و در ماه‌های خرداد و تیر به اوج خود می‌رسد، زمانی که قرارداد‌های اجاره به پایان می‌رسند و مالکان، نرخ‌های جدید را اعلام می‌کنند و این روند به طور معمول تا پایان شهریور یعنی اوج دوران جا به جایی مستاجران ادامه دارد.
عوامل موثر بر بحران اجاره‌بها
اما به گزارش اقتصاد ۲۴ باید توجه داشت که در این گرانی فصلی بازار مسکن عوامل بسیار دیگری دخیل هستند که لزوما هیچکدام شاید فصلی نباشند. از جمله مهم‌ترین این موارد می‌توان به عوامل زیر اشاره کرد:
افزایش نرخ تورم و کاهش ارزش پول ملی: تورم مزمن، هزینه ساخت مسکن و قیمت ملک را به‌شدت افزایش داده است.
عدم تعادل عرضه و تقاضا: طی سال‌های اخیر، عرضه مسکن برای اقشار کم‌درآمد کاهش یافته و ساخت‌وساز بیشتر در بخش لوکس و غیرمصرفی متمرکز بوده است.
بیشتر بخوانید: سرنوشت بازار ساختمان در غیاب افغان‌ها/ واکاوی تاثیر مهاجران بر مسکن
سیاست‌گذاری ناکارآمد و نبود نظارت بر بازار اجاره: نبود قوانین حمایتی و نظارتی باعث شده نرخ اجاره توسط موجران به‌صورت دلخواه تعیین شود.
سرمایه‌ای شدن مسکن: مسکن نه به‌عنوان کالای مصرفی، بلکه به‌عنوان ابزاری برای حفظ سرمایه در برابر تورم دیده می‌شود.
بازی بانک‌ها در زمین گرانی مسکن و ویرانی سقف بر سر مستاجران
در این بین، اما نباید از نقش مخرب برخی بانک‌ها در بحران مسکن و وضعیت اجاره‌بها در ایران نیز به سادگی گذشت چرا که این نقش بسیار کلیدی و تأثیرگذار است.
در ادامه، این نقش را در چند محور مهم توضیح می‌دهیم:
۱. سرمایه‌گذاری بانک‌ها در حوزه مستغلات و سوداگری ملکی
بانک‌ها به جای ایفای نقش حمایتی در حوزه تأمین مالی مسکن مصرفی، خود به یکی از بازیگران اصلی بازار خرید و فروش زمین و ساختمان تبدیل شده‌اند: بسیاری از بانک‌ها یا شرکت‌های وابسته به آنها (مانند شرکت‌های سرمایه‌گذاری، لیزینگ و …) در پروژه‌های ساخت‌وساز لوکس، تجاری یا مسکن غیرمصرفی سرمایه‌گذاری می‌کنند.
این فعالیت‌ها باعث انباشت واحد‌های خالی، گرانی زمین و تورم قیمت مسکن می‌شود.
۲. عدم ارائه تسهیلات مؤثر برای خرید یا اجاره مسکن
در حالی که بانک‌ها باید با ارائه وام‌های قابل دسترس، امکان خانه‌دار شدن را فراهم کنند، اما در نهایت رقم وام‌های خرید مسکن با مبلغ پایین و نرخ بهره بالا عملاً برای دهک‌های پایین و متوسط کارایی ندارد.
هم چنین بازپرداخت وام‌ها اغلب از توان درآمدی خانوار خارج است و مثلاً وام‌های ۶۰۰ تا ۸۰۰ میلیونی با اقساط ماهانه ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومان کاملا از توان پرداخت کارمندان و کارگران ایرانی خارح است.
از سوی دیگر این وام ودیعه مسکن نیز بسیار محدود و با شرایط سخت و بروکراسی پیچیده همراه است و برای پرداخت آن گویا باید کفش‌های آهنین به پا کرد.
۳. بنگاه‌داری بانک‌ها به جای بانکداری
بانک‌های ایرانی به جای نقش واسطه مالی، به سمت «بنگاه‌داری» حرکت کرده‌اند و منابع سپرده‌گذاران به جای تسهیلات تولیدی یا مصرفی، صرف خرید ملک، ساخت‌وساز تجاری و سوداگری در بازار زمین می‌شود.
این چرخه باعث تشدید کمبود مسکن مصرفی و بالا رفتن قیمت اجاره‌بها شده است.
۴. نقش بانک مرکزی و سیاست‌های پولی
نرخ سود بانکی، خلق پول و سیاست‌های کلان مالی نیز بر بازار مسکن اثر مستقیم دارد:
زمانی که نرخ بهره بانکی پایین است، سرمایه‌ها به سمت بازار‌های غیرمولد مانند مسکن می‌روند. افزایش نقدینگی بدون کنترل، موجب تورم عمومی و به‌تبع آن، گرانی مسکن و اجاره‌بها می‌شود.
حقیقت این است که در این روند بانک‌ها به جای تسهیل‌گر مسکن برای مردم، به بازیگر عمده بازار و حتی رقیب مردم در خرید ملک تبدیل شده‌اند. نقش آنها در سوداگری، کاهش عرضه مسکن مصرفی، وام‌های ناکارآمد و سیاست‌های غلط پولی، همگی از عوامل اصلی بحران اجاره‌بها و مسکن در ایران به‌شمار می‌روند.
بیشتر بخوانید: سناریو‌های پیش روی بازار مسکن در صورت توافق یا عدم توافق ایران و آمریکا/ عدم توافق یعنی جهش قیمت زمین در کشور
به گزارش اقتصاد ۲۴، اما شاید از جمله راهکار پیشنهادی در این زمینه را بتوان در چند مورد به صورت خلاصه و خطی مطرح کرد و از جمله این که:
– ممنوعیت سرمایه‌گذاری مستقیم بانک‌ها در بازار مستغلات (بنگاه‌داری).
– الزام بانک‌ها به ارائه وام‌های واقعی و بلندمدت با بهره پایین برای اقشار کم‌درآمد.
– نظارت دقیق‌تر بانک مرکزی بر سیاست‌های اعتباری حوزه مسکن.
– ایجاد صندوق ملی مسکن با استفاده از منابع بانکی برای ساخت مسکن حمایتی و اجتماعی.
تبعات اجتماعی بحران مسکن
افزایش حاشیه‌نشینی و مهاجرت معکوس به حومه‌ها: رانده‌شدن مستاجران از شهر‌های بزرگ به شهرک‌ها و روستا‌های اطراف که فاقد زیرساخت‌های مناسب هستند.
گسترش سکونت‌گاه‌های غیررسمی و بی‌ضابطه: افزایش ساخت‌وساز‌های غیرمجاز در اراضی بدون مجوز و ناایمن.
افزایش فقر شهری و نابرابری: گسترش شکاف طبقاتی و تمرکز فقر در مناطق خاص.
افزایش آسیب‌های اجتماعی: مانند ترک تحصیل، بزهکاری، اعتیاد و خشونت‌های خانگی به‌دلیل فشار اقتصادی و زندگی در محیط‌های پرآسیب.
وضعیت حاشیه‌نشینی در ایران و آمار و روند‌ها
اکنون نیز باید اذعان داشت که حاشیه‌نشینی در ایران به یکی از چالش‌های جدی اجتماعی و شهری تبدیل شده و بر اساس گزارش‌های رسمی، در سال ۱۳۹۹ وزارت راه و شهرسازی تعداد حاشیه‌نشینان را ۲۶ میلیون نفر اعلام کرده بود.
به گزارش اقتصاد ۲۴، اما آمار‌های جدیدتر نشان می‌دهد که این رقم به حدود ۷ میلیون نفر کاهش یافته است، که معادل ۷ تا ۸ درصد جمعیت کشور است.
با این حال، برخی منابع دیگر ارقام متفاوتی را گزارش کرده‌اند. برای نمونه این که در سال ۱۳۹۸، رئیس گروه شهرسازی جامعه مهندسین مشاور اعلام کرد که حدود ۱۹ میلیون نفر حاشیه‌نشین در کشور وجود دارد.
همچنین، در سال ۱۴۰۱، رئیس سازمان امور اجتماعی از وجود ۸ تا ۱۲ میلیون نفر حاشیه‌نشین خبر داد.
در یکی از جدیدترین آمار‌ها نیز معاون وزیر شهرسازی روز ۴ خرداد سال جاری و در آنتن زنده تلویزیون گفت که ۷ میلیون نفر در مناطق حاشیه نشین و ۹ میلیون نفر در بافت‌های فرسوده ایران ساکن هستند. آماری شاید تکان دهنده که نشان از وضعیت بحرانی در این عرصه دارد.
از سوی دیگر نیز باید توجه داشت که این تفاوت در آمار‌ها ممکن است به دلیل تعاریف مختلف از حاشیه‌نشینی و روش‌های مختلف جمع‌آوری داده‌ها باشد. با این وجود، اجماع کلی بر این است که حاشیه‌نشینی در ایران یک مسئله جدی است که نیاز به توجه و برنامه‌ریزی دقیق دارد.
تبعات اجتماعی بحران مسکن در ایران
بحران مسکن و اجاره‌بها فقط یک مشکل اقتصادی نیست، بلکه یک مسئله چندلایه با تبعات اجتماعی خطرناک است. در صورتی که سیاست‌های حمایتی و اصلاحی فوری اجرا نشوند، تبعات آن می‌تواند بر انسجام اجتماعی، امنیت شهری و توسعه پایدار کشور اثرات منفی بلندمدت بگذارد.
کما این که افزایش بی‌سابقه قیمت مسکن و اجاره‌بها در ایران، اکنون به طور جدی تبعات اجتماعی، فرهنگی و حتی امنیتی گسترده‌ای نیز به‌همراه دارد و از جمله این آسیب‌ها نیز می‌توان به موارد زیر اشاره داشت:
۱. گسترش حاشیه‌نشینی و سکونت‌گاه‌های غیررسمی
بسیاری از خانواده‌های کم‌درآمد از عهده اجاره مسکن در مناطق شهری برنمی‌آیند و به مناطق حاشیه‌ای، روستا‌های اطراف یا سکونت‌گاه‌های بدون مجوز رانده می‌شوند. این مناطق معمولاً فاقد زیرساخت‌های بهداشتی، آموزشی، حمل‌ونقل و امنیتی هستند.
۲. تشدید فقر و نابرابری اجتماعی
خانواده‌هایی که بیش از ۵۰ تا ۷۰ درصد درآمدشان را صرف اجاره می‌کنند، از هزینه‌های حیاتی مثل تغذیه، آموزش، بهداشت و پس‌انداز باز می‌مانند و فاصله طبقاتی و نارضایتی اجتماعی نیز افزایش می‌یابد.
۳. افت کیفیت زندگی و بهداشت روان
زندگی در خانه‌های کوچک، فرسوده یا پرتراکم باعث فشار روانی، افسردگی، تنش‌های خانوادگی و کاهش بهره‌وری افراد می‌شود. بی‌ثباتی در اجاره‌نشینی (جابجایی‌های مکرر) باعث بی‌ثباتی روحی خانواده‌ها و کودکان می‌شود.
۴. ترک تحصیل و اختلال در آموزش
خانواده‌هایی که مجبور به مهاجرت از شهر به حاشیه می‌شوند، ممکن است فرزندان‌شان را از مدرسه دور یا مجبور به ترک تحصیل کنند. مدارس در مناطق حاشیه‌ای اغلب از کیفیت پایینی برخوردارند.
۵. افزایش آسیب‌های اجتماعی
حاشیه‌نشینی با نرخ بالای بیکاری، فقر و کمبود خدمات اجتماعی، بستر مناسبی برای رشد آسیب‌هایی مانند اعتیاد، بزهکاری نوجوانان، خشونت خانگی و جرم‌های شهری فراهم می‌کند.
۶. کاهش نرخ ازدواج و افزایش سن تجرد
جوانان به‌دلیل ناتوانی در تأمین مسکن، ازدواج را به تعویق می‌اندازند یا از آن صرف‌نظر می‌کنند. این روند منجر به بحران جمعیتی، کاهش نرخ باروری و افزایش نارضایتی اجتماعی می‌شود.
۷. مهاجرت اجباری و گسست اجتماعی
خانواده‌ها برای یافتن مسکن ارزان‌تر مجبور به مهاجرت از شهرها می‌شوند که باعث جدا شدن از خویشاوندان، شبکه‌های اجتماعی و فرصت‌های شغلی می‌شود.
راهکاری برای دوران نجات یا گذار موقت هست؟
در این بین، اما دست روی دست گذاشتن و رها کردن بحران کمکی به روند موجود نخواهد کرد. تبعات اجتماعی و امنیتی بحران مسکن بسیار زودتر از سایر بحران‌های اقتصادی خود را به رخ می‌کشد و باید برای آن چاره‌ای اندیشید. این چاره اندیشی نیز می‌تواند در دو بخش کوتاه و بلند مدت ارزیابی شود.
راهکار‌های کوتاه‌مدت
از جمله روش‌های فوری و موقت برای حل بحران، کنترل و نظارت دولتی بر نرخ اجاره‌بها از طریق وضع سقف افزایش اجاره متناسب با نرخ تورم.
هم چنین افزایش ارائه یارانه یا وام‌های کم‌بهره به مستاجران کم‌درآمد می‌تواند تا حدودی شاید به حل موقت بحران کمک کند.
افزایش مالیات بر خانه‌های خالی برای جلوگیری از احتکار مسکن توسط مالکان و حمایت حقوقی از مستأجران با تصویب قوانین اجاره‌داری بلندمدت و منصفانه را می‌توان از جمله موارد دیگر و حداقلی برای تسکین درد بزرگ مسکن در میان ایرانیان دانست.
راهکار‌های بلندمدت
اما این راهکار‌های کوتاه بدون این که برای مساله مسکن در بلند مدت چاره اندیشی شود بی فایده خواهد بود.
از جمله اقدامات برای بهبود اوضاع مستاجران اکنون می‌تواند، افزایش تولید مسکن اجتماعی و دولتی برای دهک‌های پایین و هم چنین توسعه متوازن شهری و تمرکززدایی از کلان‌شهر‌ها از طریق ایجاد زیرساخت‌های اقتصادی در شهر‌های کوچک باشد.
بیشتر بخوانید: راهکار کاهش تلاطم بازار اجاره نشینی چیست؟/ ضرورت نگاه دولتی به تامین نیاز مسکن مستاجران
هم چنین به گزارش اقتصاد ۲۴، تسهیل شرایط ساخت و ساز برای اقشار متوسط و کم‌درآمد و ایجاد بانک اطلاعاتی جامع از املاک کشور برای شفاف‌سازی بازار مسکن نیز باید در دستور کار قرار بگیرد.
اما شاید مهم‌ترین موضوع تغییر نگاه از مسکن به‌عنوان کالای سرمایه‌ای به کالای مصرفی و حیاتی در سیاست‌گذاری ملی و در نزد ارکان حکومت است.
در وضعیت فعلی که بحران اجاره‌نشینی در ایران یک معضل صرفاً اقتصادی نیست، بلکه به مسأله‌ای اجتماعی، فرهنگی و حتی امنیتی تبدیل شده، در صورتی‌که دولت و نهاد‌های تصمیم‌گیر، راهکار‌های فوری و بنیادی برای آن نیاندیشند، پیامد‌های آن نه‌تنها دامنگیر ساکنان مناطق حاشیه‌ای، بلکه کل ساختار شهری و جامعه ایران خواهد بود.